За период действия на рынке массовых льготных ипотечных программ, рассчитанных на всех покупателей новостроек, увеличилась доступность оформления кредитов.
Те категории населения, которым по ранее действовавшим ставкам ипотека была недоступна, после того как ставки по ипотеке снизились до минимальных значений, смогли оформить кредит и купить квартиру. По данным «ДОМ.РФ», за 4 года действия льготной ипотеки в стране выдано 1,6 млн кредитов. Рекорд по выдачам кредитов был поставлен в конце прошлого года, когда заемщики торопились взять льготную ипотеку до того, как условия госпрограмм изменятся.
С ростом спроса, вызванного интересом заемщиков к ипотеке с низкими ставками, выросли цены на квартиры в строящихся домах. Появился значительный разрыв в ценах на квартиры на первичном и вторичном рынке.
Кроме того, значительно вырос средний размер кредита на первичном рынке. По данным «ДОМ.РФ», в 2020 году он составлял порядка 3 млн рублей, сейчас это более 4 млн рублей.
Еще одним из последствий действия льготной ипотеки стало сокращения площади квартир в новостройках, приобретаемых с помощью жилищных кредитов. Если раньше в целом по стране заемщики покупали квартиры площадью в среднем 49 кв.м, то сейчас это 43 кв.м. Причина заключается в выросших ценах на недвижимость. После того как цены на квартиры увеличились, чтобы сократить стоимость квартиры и размер ежемесячного платежа по ипотеке, заемщики вынуждены были выбирать из объектов меньшей площади. В результате спрос сместился на самые компактные по площади объекты. Те, на приобретение которых у покупателей хватает средств в текущих условиях.
Ориентируясь на существующий спрос, застройщики начали строить больше студий и небольших однокомнатных квартир. В последний раз рост числа таких объектов на рынке наблюдался во время кризиса 2014 года. В результате в ряде городов даже пришлось вводить ограничения на площадь квартир, которые могут быть запроектированы в новых жилых комплексах.
Кроме того, существенно вырос срок, на который оформляется ипотека. Если до появления льготной ипотеки кредиты, как правило, заемщики получали на 15 лет, то теперь большинство клиентов банков берут ипотеку на 20 лет и более. Причина в том, что заемщики, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, стараются растянуть срок кредитования. Однако реальный срок погашения ипотеки оказывается меньше, потому что большинство заемщиков, как и раньше, стараются погасить кредит досрочно. На практике средний срок «жизни» кредита сейчас составляет 9-11 лет.
Как ранее отмечали специалисты, иметь дело с последствиями действия льготной ипотеки рынку недвижимости придется еще несколько лет.
